今年的中央一號文件發布后，我們為大家詳細解讀了文件中的各種新提法、新概念。很多朋友都對其中的一個商機感興趣——田園綜合體。
中央一號文件是這么說的：“支持有條件的鄉村建設以農民合作社為主要載體、讓農民充分參與和受益，集循環農業、創意農業、農事體驗于一體的田園綜合體，通過農業綜合開發、農村綜合改革轉移支付等渠道開展試點示范?！边@也是中央一號文件第一次提出“田園綜合體”這個概念。那么問題來了，田園綜合體到底是什么?怎么搞呢?今天給大家發一篇詳細解讀。
一、田園綜合體是什么?
(一)田園綜合體是在城鄉一體化格局下，順應農村供給側結構改革、新型產業發展，結合農村產權制度改革，實現中國鄉村現代化、新型城鎮化、社會經濟全面發展的一種可持續模式。
(二)田園綜合體的提出是基于一種商業模式方法論。其出發點是主張以一種可以讓企業參與、帶有商業模式的頂層設計、城市元素與鄉村結合、多方共建的“開發”方式，創新城鄉發展，形成產業變革、帶來社會發展，重塑中國鄉村的美麗田園、美麗小鎮。
(三)田園綜合體的經濟技術原理，就是以企業和地方合作的方式，在鄉村社會進行大范圍整體、綜合的規劃、開發、運營。
1.企業承接農業，就可以避免實力弱小的農戶的短期導向行為，可以做中長期產業規劃，以農業產業園區發展的方法提升農業產業，尤其是發展現代農業，形成當地社會的基礎性產業。
2.規劃打造新興驅動性產業——綜合旅游業，也可稱之為文旅產業，促進社會經濟發展。
3.在基礎產業和新興驅動性產業起來后，當地的社會經濟活動就會發生大的改變，該地區就可以開展人居環境建設，為原住民、新住民、游客這三類人群營造新型鄉村、小鎮，形成社區群落。所以也可以這樣描述，田園綜合體最終形成的是一個新的社會、新的社區。
綜上，田園綜合體就是農業+文旅+地產的綜合發展模式。早在2012年底的時候，我國就有8.5萬個村開展了休閑農業與鄉村旅游活動，休閑農業與鄉村旅游經營主體達到170萬家，其中農家樂150萬家，從業人員2800萬，占全國農村勞動力的6.9%，年接待游客8億人次，實現營業收入超過2400億元。中國休閑農業產業已成為農業和農村經濟發展的亮點之一，并彰顯出廣闊的發展前景。
(四)田園綜合體的綜合產業體系構建
農業休閑綜合體的綜合產業鏈包括核心產業、支持產業、配套產業、衍生產業四個層次的產業群。
1.核心產業是指以特色農產品和園區為載體的農業生產和農業休閑活動。
2.支持產業是指直接支持休閑農產品的研發、加工、推介和促銷的企業群及金融、媒體等企業。
3.配套產業是為創意農業提供良好的環境和氛圍的企業群，如旅游、餐飲、酒吧、娛樂、培訓等等。
4.衍生產業是以特色農產品和文化創意成果為要素投入的其他企業群。
二、田園綜合體搞什么?
田園綜合體的定義要注意兩個方面：第一是關于主體的定義，它強調要以農民合作社為主要載體，農民能夠充分參與和受益;第二是在產業內容上是集循環農業、創意農業、農事體驗三個于一體的田園綜合體。
(一)循環農業就是利用物質循環再生原理和物質多層次利用技術，兼顧生態效益、經濟效益、社會效益，實現資源利用效率最大化、廢棄污染最小化的一種環境友好型農作方式。
(二)創意農業是以審美體驗、農事體驗為主題，具有養生、養美、體驗品味的功能和快樂，提供給在快節奏工作中的人放松的地方，增添被高樓大廈包裹外的樂趣，目的是讓農民增收、農村增美、企業增效、城市增輝。其借助創意產業的思維邏輯和發展理念，人們有效地將科技和人文要素融入農業生產，進一步拓展農業功能、整合資源，把傳統農業發展為融生產、生活、生態為一體的現代農業。
(三)農事勞動就是休閑農業中將農業生產、自然生態、農村文化和農家生活變成商品出售，城市居民則通過身臨其境地體驗農業、農村資源，滿足其愉悅身心的需求。
三、田園綜合體怎么搞?
(一)建設原則
田園綜合體包括農業、文旅、地產三個產業。
農業要做三件事——現代農業生產型產業園+休閑農業+CSA(社區支持農業);
文旅產業要打造符合自然生態型的旅游產品+度假產品的組合，組合中需要考慮功能配搭、規模配搭、空間配搭，此外還要加上豐富的文化生活內容，以多樣的業態規劃形成旅游度假目的地;
地產及社區建設，無論改建還是新建，都需要按照村落肌理打造，也就是說，即使是開發，那也是開發一個“本來”的村子，并且更重要的是要附著管理和服務，營造新社區。
這里還要特別指出的是，我們不是要打造一個旅游度假區，而是打造一個小鎮本身，只是這個小鎮有很多旅游度假設施，小鎮本身也具有非常豐富的旅游價值。在城市綜合體營建理論中的統一規劃、統一建設、統一管理、分散經營原則，在田園綜合體中同樣適用。
(二)田園綜合體的組成
1.景觀吸引核：吸引人流、提升土地價值的關鍵所在
依托觀賞型農田、瓜果園、觀賞苗木、花卉展示區、濕地風光區、水際風光區等等，使游人身臨其境的感受田園風光和農業魅力。
2.休閑聚集區：為滿足客源的各種需求而創造的綜合產品體系
可以包括農家風情建筑(如莊園別墅、小木屋、傳統民居等)、鄉村風情活動場所(特色商街、主題演藝廣場等)、垂釣區等。休閑聚集區使游人能夠深入農村特色的生活空間，體驗鄉村風情活動，享受休閑農業帶來的樂趣。
3.農業生產區：生產性主要功能部分
讓游人認識農業生產全過程，在參與農事活動中充分體驗農業生產的樂趣，同時還可以開展生態農業示范、農業科普教育示范、農業科技示范等項目。
4.居住發展帶：城鎮化主要功能部分
居住發展帶是田園綜合體邁向城鎮化結構的重要支撐。通過產業融合與產業聚集，形成人口相對集中居住，以此建設居住社區，構建了城鎮化的核心基礎。
5.社區配套網：城鎮化支撐功能
服務于農業、休閑產業的金融、醫療、教育、商業等等，我們稱為產業配套，由此形成產城一體的公共配套網絡。
(三)產業延伸與互動模式設計
在田園綜合體中，一二三產業互融互動，通過各個產業的相互滲透融合，把休閑娛樂、養生度假、文化藝術、農業技術、農副產品、農耕活動等有機結合起來，能夠拓展現代農業原有的研發、生產、加工、銷售產業鏈，使傳統的功能單一的農業及加工食用的農產品成為現代休閑產品的載體，發揮產業價值的乘數效應。
四、田園綜合體將大有可為!
今年的中央一號文件還專門強調了農村新產業新業態用地方面，其中提出，要完善新增建設用地的保障機制，將年度新增建設用地計劃指標確定一定比例，用于支持農村新產業新業態的發展;允許通過村莊整治、宅基地整理等節約的建設用地，通過入股、聯營等方式，重點支持鄉村休閑旅游養老等產業和農村三產融合的發展。文件也明確規定，這些村莊整治、宅基地整理節約出來的建設用地，嚴禁違規違法開發房地產或建私人會所。
從中央一號文件可以看出，中央前所未有將產業園區作為農業發展升級的重要載體和強力抓手。這給了目前中國產業地產行業一個非常利好的創新信號，未來一段時間，“農業+園區”無疑將大有可為。
業內人士認為，與現在市面上主流的產業園區不同，“農業+園區”會更強調將農業鏈條做深、做透，無論是內涵還是外延都要求頗高，未來會囊括進科技、健康、旅游、養老、創意、休閑、文化、會展、培訓、檢測、加工、電商、貿易、物流、金融等豐富多元的維度，非常具有想象空間。
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